开发商虚假宣传误导消费者买房事情屡见不鲜，但是，实践中认定开发商欺诈消费者却比较困难。消费者希望开发商按照《消费者权益保护法》规定，承担假一赔三的责任；而开发商则在合同中约定承担违约金，或者房屋差价损失。而且实践中，对开发商销售过程中存在欺诈行为的证据标准要求很高，很多时候消费者认为的虚假宣传在法院不被认可。一些二手房交易过程中，违约赔偿数十万元，几百万元的情况在开发商与买房人的合同中很难出现。

山东济宁市90后小伙，听信开发商售楼小姐的宣传，商品房一层带院子，就花费176万元购买了143平方米的一套房子。交房后，小伙发现没有院子，一层房屋前面有一个绿化带，规划的绿化带是公共观赏空间。小伙认为开发商欺诈，向法院起诉要求开发商赔偿院子差价款27万元及利息，并承担房价款2倍的赔偿。法院最终判决开发商赔偿房屋差价27万元及利息。即便是市场监管机构认定开发商虚假宣传行为成立，法院却不认定开发商欺诈销售。

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2019年7月31日，山东济宁市历城区小伙文某某（买受人）与开发商某城公司（化名）（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同》（预售）（以下简称《买卖合同》），第三条约定，买受人所购商品房为中南星城2号楼1层02-0102号，预测建筑面积为143.24平方米，其中套内建筑面积118.19平方米，分摊共有建筑面积25.05平方米。第六条约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12，349.6元，总价款为1，768，966元。

上述合同及补充协议签订后，文某某按约定支付了房款，开发商将房屋交付给文某某并办理了确权登记，不动产权证记载的建筑面积为144.10平方米。房屋交付后，文某某发现房屋并不带有被告在销售时所承诺的“院子”，便以某城公司在销售时欺诈消费者为由，向济宁市任城区市场监管局行投诉。

该局认为，开发商在明知批准的“绿植围合”空间是公共景观的情况下，继续在商品房交付时告知消费者“用绿植围合”的空间是消费者购买的“院子”，消费者可以“使用”，继续对消费者作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。2021年9月13日，济宁市任城区市场监管局于作出行政处罚决定书，责令某城公司改正违法行为，并处以罚款130万元。

文某某以开发商销售房屋存在欺诈为由，向法院起诉，要求开发商赔偿文某某房屋差价款277，334.86元及利息损失（以277，334.86元为基数，自2019年7月31日起至实际付清之日止，按照5.39%计算）；增加赔偿文某某损失554，669.72元；赔偿评估费15，000元，保全担保费2250元等。

2022年6月21日，山东某房地产资产评估测绘有限公司于作出《房地产估价报告》，认定案涉房屋于价值时点2019年7月市场价值单价为10，425元/平方米。

法院认为，开发商开发的中南星城的36套商品房没有“院子”的规划，按照政府批文，该36套商品房阳台南侧用绿植围合的空间属于公共景观的一部分。但某城公司在向文某某销售案涉房屋的过程中，销售人员通过现场介绍、微信聊天、微信发送带有院子面积的规划图等方式，向包含文某某在内的众多购房人介绍或承诺了他们所购买的1楼商品房“有院子”、“是用绿植围合的”、“可使用”等情况，销售人员所允诺的内容明确、具体，该允诺成为买受人决定购买并对房屋价格认同的重要因素，对促成买卖合同的成立具有重大影响。

开发商在销售房屋过程中向文某某做出了房屋有“院落”的许诺。但开发商“主观上无违法的故意，客观上公司已与全体业主已就房屋绿篱围合庭院的使用权让渡形成一致意见，公司承诺的绿篱围合庭院并非虚假宣传，已按照绿篱围合的庭院交付给业主，兑现了对业主的承诺。”开发商在做出允诺时，并不存在虚构或隐瞒事实导致文某某陷入错误判断的主观故意，其行为不构成欺诈。

开发商与文某某就商品房带“院落”的约定无效，双方当事人应根据各自的过错，承担相应责任。经法院委托鉴定，案涉房屋合同成立时的市场价为10，425元/平方米，而文某某签订的商品房买卖合同约定的单价为12，349.6元/平方米。市场价与实际成交价超出合理的房价波动范围，应当认定约定的价格考虑了房屋带“院落”的因素。该差价应属文某某的直接经济损失。

根据文某某所购房屋建筑面积144.10平方米，文某某的损失应为277，335元[144.10平方米*（12，349.6元-10，425元）/平方米]，根据双方的过错程度，法院酌情认定承担损失的70%，计194，135元。法院判决，济宁某城房地产开发有限公司赔偿文某某194，135元；济宁某城房地产开发有限公司赔偿文某某鉴定费15，000元；济宁某城房地产开发有限公司赔偿文某某财产保全费5000元、保全担保费2250元。

文某某坚称开发商虚假宣传欺诈销售行为成立，一审法院判决其承担30%责任错误，要求二审改判。市场监管机构行政处罚决定已经认定开发商存在欺诈销售行为的事实。在同等条件下，一楼应是所有楼层中价格最便宜的房子。但事实却正好相反：在开发商虚假承诺一楼有“院子”的情况下，却将一楼卖出了整个小区洋房中最高的价格。一审法院按照缔约过失认定承担30%的责任显属不当，存在事实认定和法律适用错误。

文某某作为善意的一般购买人对此没有任何过错，不应当承担任何责任。文某某已经通过贷款方式向某城公司支付了全部房款，某城公司也因此获得了该房产差价部分的额外利益，文某某不但受到了直接的房款差价损失，还承担了高额的贷款利息。

某城公司则认为其没有过错，不应承担赔偿责任，要求二审驳回文某某诉讼请求。市场监管机构的行政处罚决定和本案的商品房买卖合同是性质完全不同的两个法律关系，与某城公司是否构成欺诈、是否构成违约没有关系，行政处罚不是民事案件据以裁判的必然依据。某城公司主观上没有欺诈的故意，客观上也与全体业主就绿篱合围庭院的使用权让渡形成一致意见，某城公司对文某某承诺的绿篱合围庭院并未构成虚假宣传，某城公司并未构成欺诈。

《房地产估价报告》对于房屋评估价格系评估机构主观认定，不影响市场交易行为。商品房购置行为属于市场自由交易行为，文某某出于房屋的地理位置、结构、质量等综合因素购买案涉房屋。评估价格与案涉房屋成交价格存在浮动，未超出合理的房价波动范围。依据《合同法》司法解释第十九条规定，转让价格不超过市场价格30%处于市场合理调节范畴，亦在法律调控范围内。

二审法院认为， 某城公司在销售房屋过程中向文某某做出了房屋有“院落”的允诺，文某某实际享用了绿篱围合庭院，开发商兑现了相应承诺。某城公司在做出允诺时，并不存在故意虚构或隐瞒事实导致文某某陷入错误判断的主观故意，其行为不构成欺诈。

案涉房屋合同成立时的市场价为10425元/平方米，而文某某与某城公司签订的商品房买卖合同约定的单价为12349.6元/平方米，市场价与实际成交价超出合理的房价波动范围，应当认定文某某在与某城公司订立合同约定的价格考虑了房屋带“院落”的因素，该差价是文某某购买房屋支付的对价，属于多缴纳的房款，某城公司应当全部返还，一审法院认定为经济损失并根据双方的过错程度判令某城公司返还70%不当，予以纠正。

2023年3月31日，山东济宁市中级法院终审判决，文某某的上诉请求成立，应予支持；济宁某城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。变更一审判决为：济宁某城房地产开发有限公司返还文某某购房款277334.86元及资金占用期间的利息（并以277334.86元为基数，自2020年6月30日至2020年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）

虽然市场监管局对开发商虚假宣传，欺诈消费者的销售行为作出认定，并给与130万元罚款，责令改正。但是，法院始终没有认定开发做出承诺房屋带“院子”，实际上是公共绿化空间，开发商围栏围起来交给业主使用的行为构成欺诈销售。行政处罚认定不能作为开发商欺诈销售行为的证据。法院认为，开发商关于商品房带院子的承诺属于合同的一部分，最终没有院子属于院子部分合同无效，合作无效返还购房款。法院通过司法鉴定，认为开发商售价超出市场价约2000元的售价是“院子”的售价，因此，开发商应当返还这些房款。

从法律上讲，这起纠纷开发商欺诈是明显，承诺的院子不存在，但是，开发商把规划的房屋间隔的绿化带围起来交给业主使用，事实上业主拥有了不完全的院子，一旦规划部门严格执法，这些围栏肯定是要被拆除的。但就是这么一个临时院子，成了开发商销售房屋的噱头，市场监管机构认为开发商虚假承诺就是欺诈行为。但法院认为开发商不构成欺诈，业主实际使用了围栏空间。

司法实践中，开发商的欺诈行为很难被认定，这与一旦认定欺诈行为成立，开发商面临集体索赔，足可以让其陷入困境有关。这起事件中，开发商承诺的院子不存在，造成买房人的体验不佳，无形中减少了房屋使用空间。但是，房屋质量没有问题，在买房人没有提出解除购房合同前提下，实际上买房人是想要回一些赔偿，法院以让开发商返还部分购房款的方式弥补买房人的心理落差和损失，也是解决问题的一种办法。