2022年是我国房地产市场的调整期。据统计，2022年全国地产行业离职人数超过25万，其中占比最多的岗位主要包括营销、投资、工程、运营、设计等。

(资料图片仅供参考)

有的人选择离开地产行业，有的人进入了转行去做养老、长租公寓、商业......地产从业人员的离职、转岗也意味着行业的变化，随着可开发地块越来越少，房企也开始开发新赛道。

商业领域蓬勃发展

竞争逐渐激烈

许久未在杭州楼市出现的金帝房产，自去年年末频频露面，参与了多个带有商业规划的项目。萧山区新街板块的欣翠里，小区自带的商业综合体就由金帝操盘。滨江区闻堰板块的叠潮雅庭也是一样，金帝在其中扮演运营商业的角色。

不仅如此，绍兴的金帝银泰、金帝龙湖天街，萧山融泰城等都有金帝房产的影子。不难发现，现在的金帝已经不是一家单纯的地产公司，而是开始涉足商业等其他领域。

萧山融泰城

说起商业就不得不提龙湖和华润，这两家房企在商业领域上的存在感也是足足的。

以龙湖集团为例，其旗下的商业品牌“天街”“星悦荟”，已经实现一二线高量级城市网格化布局。截至2022年12月底，龙湖商业进驻城市超30城，累计已开业运营商场超过70座，合作品牌超6000家。目前，龙湖在杭州已有13个商业项目，包含已经在运营的8座天街，其中国芳天街、吾角天街属于轻资产项目。

金沙天街

龙湖集团公布的2022年年报显示，出售物业（地产）营收为2270.17亿元，占总营收的90.6%；租金收入118.8亿元占比4.74%；服务业务及其他收入为116.68亿元，占比4.66%。

同比2021、2020年的年报数据，可以发现，虽然地产方面的营业额是逐年增长的，但地产营收占比在慢慢减少。从2020年占总营收的92.65%，到2021年的91.57%，再到2022年的90.6%。同样的，以商业、长租公寓为代表的新赛道收入占比在缓慢增加。

华润置地也是一样。

截至2022年年底，华润置地旗下购物中心租金收入158亿元人民币，已开业购物中心66个。其年报显示，物业投资及管理收入（商业）占比从2020年的6.51%到2021年的7.48%再到2022年的7.55%，呈逐年递增的趋势。

商业赛道的蓬勃发展，也给房企们带来了不小的竞争压力。

6月底的土拍中，金帝房产拿下了银湖10号地块，根据出让要求，地块需建设一座体量不低于6万㎡的商场。富阳人民翘首以盼的大悦城被金帝“抢单”，很多人表示意外。但无论如何，银湖核心区也算是迎来了等待已久的商业。

金帝拿下的银湖10号地块

还有此前被重点关注的崇贤花海地块。土拍前，崇贤人民对天街“寄予厚望”，没想到等来的却是吾悦广场。众人以为尘埃落定，但最后敲定的却是招商蛇口旗下的商业品牌“花园城”，算得上是一波三折了。

取消“竞自持”后

长租公寓业务会停滞吗？

2017年4月，杭州土拍开始“竞自持”，当土地溢价率封顶后转为竞报自持面积，这一规则到了2021年5月才结束。据不完全统计，这期间诞生了208个带有开发商自持面积的项目。

近年来，这些自持部分随着项目的陆续交付，大部分都作为租赁房源，出现在杭州的租房市场中，市面上也出现了以龙湖冠寓、万科泊寓、滨江暖屋、德信随寓为代表的长租公寓品牌。

本土房企滨江集团旗下的长租公寓品牌暖屋，主要分布在钱江新城、望江新城、奥体中心等板块。截至目前，集团现有在建公寓社区房源间数超过10000间，持有货值超过了110亿。

暖屋钱江世纪城项目实景图

2022年年报数据显示，滨江集团在房产租赁业务方面的营收为3.31亿元，同比去年增长5%，占总营收的0.8%。

从全国性布局来看，以龙湖冠寓、万科泊寓为首的品牌长租公寓，经营状况还是可圈可点的。据统计，截至2023年一季度，万科泊寓的运营管理数量在集中式住房租赁企业中规模排名第一，紧随其后的为冠寓、瓴寓国际、百瑞纪集团以及魔方生活服务集团（数据来源：迈点研究院）。

龙湖冠寓布局全国30余个高量级城市，累计开业房间数超11万间。2022年年报显示，包含长租公寓业务在内的租金收入为118.8亿元，同比去年增长14.08%，占总收入的4.74%。

万科2023年一季度报数据显示，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%；租赁住宅业务新拓展房源2272间；截至3月底，租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓，累计开业17.05万间，出租率95%。

随园嘉树、和家康养......

养老会不会成为一条新赛道？

人口老龄化程度加剧，养老领域近年来被频繁关注。也有房企投身其中，创立了养老品牌。

随园嘉树是万科地产开发的集中式养老公寓项目，也被称为国内养老案例的标杆。2013年，该项目开盘销售，随后调整为长期租赁模式。租赁模式销售业绩突飞猛进，一年内去化了95套。2017年年底，随园长者公寓同与之配套的护理院全部达到满租候租状态。

随园嘉树的成功运营，给之后的地产转型提供了范本。

杭州本土房企广宇集团，近年来也一直在养老、大健康等领域深入探索。

今年5月份，广宇集团召开业绩说明会，提到其控股的子公司杭州广宇安诺实业集团股份有限公司经过5年多的探索与实践，已经成为浙江省养老服务领域的头部企业之一。其在适老化改造及养老辅具销售服务、智库培训服务及康养服务领域，为满足老年人各种养老需求，提供全方位服务。广宇安诺旗下的安诺新城国际颐养中心，将与有实力的医疗及养老机构交流与合作，目前正处于二次装修中 ，计划2023年下半年试营业。

来源：广宇安诺小程序

今年7月，滨江集团第一个康养项目，和家·御虹府长者之家正式投入运营。项目规划了103张床位，还设置了认知症专区，专门服务有认知症障碍的老人。

该项目采用的是床位租赁模式，每个月费用在6000-12000元之间。工作人员介绍，因为项目正处于起步阶段，对营收这部分没有很看重，还是以服务品质和客户口碑优先。

除此之外，滨江和家还提供居家服务，以项目为核心，辐射开来，为周边老人提供助洁、助餐、健康关怀、用药指导等上门服务。

和家·御虹府长者之家

需要注意的是，目前房企在养老上的营收，相比主业还未成气候。但不少业内人士认为，养老是大势所趋，假以时日一定会成为重要的发展方向。

“养老其实发展有很多年了，但是大家的认知里，还是认为子女孝顺的话，老人就不会去住养老机构。随着服务的升级，养老观念的改变，养老未来更多是会变成‘享老’，住进高品质的养老机构，其实是子女更大的孝顺，为老人提供了更好的生活质量。”御虹府长者之家项目的相关负责人表示：“养老行业是一个有巨大潜力和发展前景的赛道，现在处于缓慢发展的阶段，随着观念的转变，接下来可能会受到更多关注，老人对服务品质的要求也会越来越高。”